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Los mejores préstamos para los milenarios que compran su primera vivienda

Por Maya Dollarhide

Apr. 17, 2017
Una pareja joven hablando de la decoración de la nueva casa sentados en una escalera
Según una nueva encuesta, la mayoría de los compradores primerizos en el próximo año tendrá menos de treinta y cinco años. (Photo credit): Gettyimages.com/xavierarnau

Trabajar con los prestamistas para identificar el mejor tipo de préstamo para vivienda es crucial.

Una nueva generación de compradores de vivienda puede hacer añicos el mito de que los milenarios son inquilinos en serie, según una encuesta reciente realizada por Realtor.com. Como se cita en la encuesta: El 61 por ciento de los compradores primerizos en el próximo año tendrá menos de treinta y cinco años. Parece que a pesar de los préstamos para estudiantes, la deuda de tarjetas de crédito y los salarios casi estancados, la generación del milenio está echando raíces y evitando los pagos de renta.

Francis John, un bloguero financiero que vive en Sioux Falls, Dakota del Norte, y su esposa redactaron juntos un plan de cinco años para ahorrar para el pago inicial de una casa cuando el propietario les informó que estaba aumentando la renta. "Y ya era muy alta, por lo que firmar un contrato de alquiler por otro año para una renta aún mayor no tenía sentido", comparte John, cuyo blog, www.mybreadmoney.com, se centra en las finanzas personales. "Queríamos comenzar a invertir en nosotros mismos. Era mejor que los $100 adicionales fueran a nuestra propia casa, que al bolsillo de nuestro propietario". Cuando él y su esposa comenzaron a buscar casas, trabajaron cercanamente con un banco local para guiarlos en el proceso.

Denisse Oceguera, especialista en compras de The Lewis Group en Marietta, Georgia, alienta a todos los compradores a buscar orientación de un profesional. "No puedo enfatizar lo suficiente la importancia de tener un buen prestamista que pueda guiarlo a través del proceso del préstamo", dice ella. "Una vez que la preaprobación está a la mano, debe tener una idea de su rango de precios, así como su pago mensual estimado", dice ella.

"La situación de cada persona es diferente, y es realmente importante sentarse con los oficiales de préstamos para averiguar qué programa es más adecuado. Luego pueden prepararse en consecuencia", aconseja Timothy Liu, que ayuda a los clientes con sus necesidades de hipoteca en East West Bank en Flushing, N.Y. "Necesitan hacer esto antes de tiempo, al menos dos o tres meses antes de firmar el contrato de venta".

Cómo conseguir el pago inicial

No todos pueden darse el lujo de dar el 20 por ciento de pago inicial en una hipoteca de 15 o 30 años, especialmente los milenarios. "En cuanto a compradores milenarios e hipotecas, veo que más personas tienen dificultades para ahorrar dinero para los pagos iniciales, ya que muchos tienen préstamos universitarios que absorben una gran cantidad de sus ingresos mensuales", comparte Kevin Lawton, agente de bienes raíces de Coldwell Banker Schiavone & Associates en Bordentown, N.J., y el anfitrión de The Real Estate Deal en 1077thebronc.com. Lawton, un milenario, dice que sus clientes a menudo están interesados en un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) porque les da la capacidad de gastar menos efectivo. "Veo que muchos de ellos van con FHA, ya que permite un pago inicial mínimo de 3.5 por ciento", dice. Pero los préstamos FHA no son la única forma de evitar el temido pago inicial del 20 por ciento.

"Tenga en cuenta que en nuestro mercado actual, existen programas convencionales para pagos iniciales tan bajos como 3, 5 o 10 por ciento del precio de venta, FHA de 3.5 por ciento, y algunos programas de subvención que proporcionan el pago inicial para el comprador. Hay muchas opciones", comparte Oceguera.

Krystal Rogers-Nelson y su esposo, de Salt Lake City, ambos milenarios, compraron su primera casa en 2013. "Fue un proceso bastante intimidante", dice ella. "Afortunadamente, tuvimos un gran agente de bienes raíces que compartió nuestros valores y nos ayudó a navegar a través de todo el proceso. Terminamos encontrando una casa que estaba en nuestro presupuesto, fácil de mantener y mucho más grande que cualquier otra cosa que estuviéramos viendo en el vecindario". Rogers-Nelson dice que a pesar de que su puntaje de crédito era lo suficientemente alto como para calificar para una hipoteca convencional, optó por el popular financiamiento FHA.

La familia Rogers-Nelson paga casi la misma cantidad por su hipoteca mensual que lo que pagaban en renta. ¿Otra ventaja? El valor de la vivienda ha aumentado en un 10 por ciento. "Con nuestra familia en crecimiento (tenemos un niño de tres años y planeamos tener otro), esta ha sido una gran decisión para nosotros. Aunque no es la casa de mis sueños, ha sido una gran casa de iniciación para ayudarnos a construir capital e invertir en nuestro futuro".

Hipotecas de tasa fija o ajustable y préstamos convencionales

Los préstamos convencionales generalmente requieren un pago inicial del 20 por ciento. Si el monto es menor, un comprador puede tener que contratar un seguro hipotecario privado. El monto del pago inicial a veces se puede negociar dependiendo del propietario y el tipo de préstamo. Por ejemplo, un préstamo HomeStyle de Fannie Mae requiere al menos un 5 por ciento del precio de compra. Un préstamo hipotecario convencional viene con tasas de interés fijas o ajustables.

Una hipoteca de tasa fija (generalmente de 15 o 30 años) mantiene la misma tasa de interés durante la vigencia del préstamo, y los pagos mensuales nunca cambian. Un préstamo hipotecario de tasa ajustable, un ARM, tiene una tasa de interés móvil. Por ejemplo, si alguien saca un préstamo ARM 5/1, el préstamo tiene una tasa de interés fija durante los primeros cinco años, y luego se ajustará cada año.

Préstamos hipotecarios fijos o ajustables asegurados por el gobierno

Estos préstamos hipotecarios se pueden tomar como un préstamo hipotecario de tasa fija o ajustable, pero los requisitos son una carga financiera menor, si los compradores califican para ellos. El préstamo respaldado por el gobierno más popular para los milenarios es el mencionado FHA. Este programa, administrado por la Administración Federal de Vivienda, tiene una ventaja: permite a los compradores hacer un pago inicial bajo, de tan solo el 3.5 por ciento del precio de compra. Una advertencia: los prestatarios deben contratar un seguro hipotecario.

Hay otros dos programas de préstamos respaldados por el gobierno: uno es para veteranos a través del Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU., y el otro (para cualquiera que se ajuste a los requisitos) es un programa del Departamento de Agricultura de EE. UU. para residencias rurales con bajos ingresos. Es importante que los posibles compradores conversen con su banco sobre el producto de préstamo adecuado para sus necesidades financieras.

Los milenarios que necesitan calificar para préstamos para vivienda sin mucho dinero por adelantado tal vez quieran considerar préstamos de mayor duración, dice Liu. "Un préstamo hipotecario a 30 años es más fácil de pagar porque el pago mensual será más bajo que un plazo más corto, como una hipoteca a 15 años", comparte.

Para John, la hipoteca FHA fue la mejor opción. "Compramos nuestra casa hace dos años, gracias a una hipoteca FHA. Nuestro presupuesto era bajo, así que tomamos un préstamo a más largo plazo, una tasa fija de 30 años, y como calificamos para un préstamo FHA, era asequible. El proceso de préstamo fue sorprendentemente fácil. Disfruté todo el proceso, desde obtener mi crédito hasta firmar en el cierre".

Años más tarde, John y su esposa aún sienten que tomaron la decisión correcta de tomar una opción fija de 30 años. "Podríamos haber sido capaces de calificar para otro tipo de préstamo, pero sentimos que era prudente sacar un producto de tasa fija a 30 años, incluso con el seguro hipotecario que teníamos que pagar", dice. "Pudimos haber puesto ese dinero del seguro hipotecario en nuestro capital y pagar el préstamo más rápido, pero no hubiéramos podido pagar un pago inicial alto".

¿Tiene preguntas? Asista al seminario de hipoteca de East West Bank el 25 de abril en Flushing. (enlace al volante)

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