個人銀行服務 - 貸款 & 信貸 |
| 房屋貸款問與答 |
| |
|
利率與收費 |
|
預先核准與申請手續 |
|
審核與貸款完成 |
|
產權保險 |
|
私人抵押貸款保險 |
|
公證帳戶 |
| |
| 利率與收費 |
何謂申請費？
貸款機構向借方收取的貸款申請和手續費。 |
| |
何謂貸款費？
貸款費是指貸款所需的費用，不同的貸款機構可能有不同的說法，如手續費、或審核費。 |
| |
貸款利率如何決定？
利率根據股市和其他財經指數而定，利率可能每天變動，甚至一天變動多次。利率變動隨許多金融市場的經濟指數調整。查詢目前利率，請與本行聯絡。 |
| |
選擇房貸計劃時，如何比較利率和收費？
選擇房屋貸款計劃時，應比較貸款點費（Points）、貸款收費，以及年利率（APR）。 APR 計算包括了貸款費。有的貸款機構的利率看似低些，但貸款費可能高些，因此 APR 算起來可能和利率較高的貸款機構一 樣。 |
| |
年利率（APR）和利率（Interest Rate）有何不同？
年利率（APR, Annual Percentage Rate）依年度計算抵押貸款的總費用，其中包括貸款的費用，如點費和申請費等，利率僅為貸款利率。 |
| |
為何貸款文件說明中的年利率（Annual Percentage Rate）比借單上寫的利率高？
年利率是（APR, Annual Percentage Rate）將抵押貸款的總費用以年度計算，通長會比借單上的利率高，這是因為年利率在利率之外，還包括其他貸款的費用，如申請費、點費、預付利息和抵押貸款保險等。使用年利率可比較各家貸款的利率和其他費用。 |
| |
何謂預付利息？
預付利息是指從貸款完成的當日起至第一個付款月開始前的貸款利息。例如，貸款預定於六月十五日簽字，第一次付款於八月一日到期，貸款機構會計算出每日利息，用以計算由六月十五日至七月一日的利息總額 。 |
| |
| 鎖定利率與浮動利率有何不同？
若擔心利率在貸款申請期間會調高，可以在短期內鎖定利率，通常對個別貸款是 30 天、 40 天或 60 天，大批貸款為 12 天、 21 天、 30 天、 45 天和 60 天。鎖定利率後，利率在此期間即保持不變， 即使市場利率上升，貸款利率仍保持不變，但若利率下降，貸款利率也不調降。若選擇浮動利率，貸款利率則隨市場變動，可能升高，也可能下降。選擇讓利率保持浮動的好處是，當利率下降時，可再鎖定較低的利率。 |
| |
| 申請手續 |
在抵押貸款預先核准之後，如果要取得貸款，必須經由正式的書面貸款申請，一般貸款機構會收取申請費，在簽約購屋之前，可以申請預先核准，預知個人可貸款額度有助於購屋時議價。 |
| |
如何申請房屋貸款？
大多數的貸款機構接受本人或電話申請房屋貸款，貸款申請大約需三十分鐘至一小時。 |
| |
如何選擇適合個人所需的房貸計劃？
個人的情況有所不同，請與本行的專業貸款人員先行商談，他們可根據您的情況，推薦合乎所需的貸款計劃。 |
| |
申請第一順位抵押的房屋貸款需要準備的文件有哪些？
貸款機構通常會要求的文件包括；所得稅扣繳憑單（W2）、薪資支票存根，以及購屋契約，依貸款機構和貸款計劃之不同可能需要提供其他文件。 |
| |
| 審核與貸款完成 |
貸款審核需時多久？
貸款審核時間視借方的信用記錄、頭款數額和申請的貸款計劃而定，有些貸款機構可在二十四小時內核批貸款申請。一般情形下，貸款審核約需七到十天。 |
| |
如果是經貸款預先審核申請房屋貸款，貸款完成需要多久時間？
若是先申請貸款預先核准並獲核准，有些貸款機構可在收到購屋契約後的三週內完成貸款，大多數情形下，貸款從申請到完成約需四十五至六十天，各貸款機構的情形會有所不同。 |
| |
向原來的機構進行重新貸款，是否還需付貸款完成費（Closing cost）？
是的，在一般情形下，新申請貸款還是需要手續費，所收的費用包括付給第三方的費用，如估價費、產權費和貸款完成費等。 |
| |
貸款機構是否會同意將貸款完成費（Closing cost）包括在貸款總額之內？
若為購買契約，通常貸款完成費不能包括在貸款總額內，但也有例外，有些貸款計劃允許將貸款完成費完全或部份計算在貸款總額內，但可能需付較高利率。 若為重新貸款，或可全額或部份計算在貸款總額內。 |
| |
完成貸款大約需要多久？
大多數貸款機構在購買契約簽定後，可於二至三週完成貸款，借方可視個人情況，如在利率鎖定的期間內，自行決定何時完成。許多貸款機構要求在購屋契約簽定後的三十至六十天內完成申請和放款。 |
| |
貸款機構是否會要求產權保險？
是的，貸款公司將會要求借方提供產權保險。 |
| |
貸款完成前，是否需要準備房屋所有人保險（Homeowner's Insurance）？
許多貸款機構要求借方提供第一年房屋所有人保險，保險額度至少為貸款完成時的貸款總額，這是依貸款的額度和估價報告上的重建造價決定。
備註：銀行根據貸款額和重建造價決定保險範圍。 |
| |
| 產權保險 |
何謂產權保險？
產權保險提供貸款機構及借方因產權不清所導致之損失的保險。在土地及地上建築物幾經轉手之後，產權有可能出現問題，如產權所有人另有其人，地上物超出產權界線等情況，如果沒有產權保險，可能因此而有損失，貸款機構要求貸方保險，只保貸款機構，借方的保險則為選擇性，可另提供借方保險。 |
| |
| 私人抵押貸款保險 |
| 貸款比例超過80%須有私人抵押貸款保險。 |
| |
私人抵押貸款保險（Private Mortgage Insurance）？
私人抵押保險是由私人公司提供，保障貸款機構免於借方不依約付款所造成的損失，借方必須負擔保險費。若頭款低於百分之二十，或無良好信用記錄，貸款機構通常會要求借方提供私人抵押貸款保險。 |
| |
需要放多少頭款才可免除私人抵押貸款保險的要求？
一般情形下，若為主要住宅，免除私人抵押貸款保險的要求至少要百分之二十頭款，若頭款不足百分之二十，但想免除此項要求，貸款機構可能會有其他的要求。 |
| |
私人抵押貸款保險需要多少保費？
私人抵押貸款保險分成兩部份，第一部份於貸款完成時付款，第二部份隨每月償還的本金和利息一起付款。 |
| |
| 公證帳戶 |
| 何謂公證帳戶？
公證帳戶在貸款完成時設立，有關此一抵押房屋的未來支出，如房地產稅、保險費等，在到期時由此一帳戶付款。貸款機構通常在貸款完成時會要求借方存入預付款項，用於未來付款之用。 |
| |
| 對於貸款機構在公證帳戶內向借方收取的費用，是否有所規定可循？
貸款機構以及其他服務收款均須遵照相關州法與房地產法規（Real Estate Settlement Procedures Act, RESPA）。各州對公證帳戶的收款項目如地產稅和保險費，與收款上限有不同的規定，包括用於非預期支出的預備金也有限制。 |
| |
